Создать PDF Рекомендовать Распечатать

Механизм ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных земель

(29) УЭкС, 5/2011 | Землеустройство Прочитано: 17879 раз
(9 Голосов:)
  • Автор (авторы):
    Склярова Юлия Михайловна, Кулешова Л.В.
  • Дата публикации:
    10.05.11
  • № гос.рег.статьи:
    0421100034\0180
  • ВУЗ ИЛИ ОРГАНИЗАЦИЯ:
    Ставропольский государственный аграрный университет

Механизм ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных земель

Аннотации: Развитие рыночных отношений требует решения вопросов, связанных с ощением земель и формированием земельного рынка. Земельные ресурсы сельскохозяйственных товаропроизводитебралей могут использоваться при осуществлении ипотечного кредитования, которое обеспечивает привлечение дополнительных инвестиций в сельскохозяйственное производство.

Annotations: The development of market relations requires addressing issues related to the handling of land and the formation of a land market. Land resources of agricultural producers can be used in the implementation of mortgage lending, which provides the attraction of additional investments in agricultural production.

Ключевые слова: ипотека, земельные ресурсы, залог, банк, рынок.

Keywords: mortgage, land, mortgage, bank, market.

Склярова  ЮлияМихайловна,

д.э.н., профессор,

заведующая кафедрой «Финансовый менеджмент и банковское дело»

ФГОУ ВПО «Ставропольский государственный аграрный университет;

Кулешова Лариса Владимировна,

к.э.н, доцент

кафедры «Финансовый менеджмент и банковское дело»

ФГОУ ВПО «Ставропольский государственный аграрный университет


В Российской Федерации земельный вопрос являлся предметом постоянных дискуссий и споров, хотя Россия является одной из стран мира, наиболее обеспеченной земельными ресурсами, в том числе сельскохозяйственного назначения. Поэтому вопрос об обороте земель в условиях рыночной экономики является актуальным и имеет особую народнохозяйственную значимость.

Земля представляет собой национальное богатство, выступающие главным средством производства и являющейся основой и важнейшим условием существования человеческого общества.

Специфические особенности земельных ресурсов включают следующие: территориальная ограниченность; неоднородность земельных участков; незаменимость; невоспроизводимость; постоянство местонахождения; сохранность и повышение плодородия; объект купли-продажи.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ земельные ресурсы в России включают следующие категории в зависимости от целевого назначения: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса [1].

К категории земель сельскохозяйственного назначения согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ относятся земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции [1].

Оборот земель сельскохозяйственного назначения включает отношения связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками сельскохозяйственного назначения. При этом перераспределение земельных участков может осуществляться на основе договора или в порядке универсального правопреемства.

Развитие рыночных отношений требует решения вопросов, связанных с обращением земель и формированием земельного рынка. Сфера земельных отношений постоянной совершенствуется, о чем свидетельствует принятие ряда нормативно-правовых актов, регулирующих порядок совершения сделок с земельными участками, их выкупа, проведение оценки, кадастрового учета, правила рассмотрения споров в судебном порядке, а так же подписанный Президентом Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения». Данный Федеральный закон принят 21 декабря 2010 года Государственной Думой и одобрен 24 декабря 2010 года Советом Федерации.

Процесс перераспределения земельных ресурсов между землевладельцами и землепользователями характерен для любых социально-экономических условий, поскольку является закономерным элементом земельных отношений.

Грамотная организация регулирования процессов рыночного перераспределения земель может позволить не только реализовать потенциал земельного рынка как способа привлечения дополнительных финансовых ресурсов и саморегулирования в сфере землепользования, но и избежать значительного количества негативных последствий вовлечения земли в рыночный оборот. Однако в настоящее время проблема заключается не в самом формировании рынка земли, а в организации процесса его функционирования и регулирования.

В сфере рыночного землепользования существенна роль государства, поскольку оно обеспечивает формирование законодательной базы функционирования рынка земли, системы информационного обеспечения и добровольного страхования рисков участников земельного рынка, процесса регистрации прав на землю, механизма оценки земли и контроля за земельными сделками.

Рыночный оборот земли представляет собой форму воплощение в жизнь частной собственности на землю, поскольку становление и существование рынка земли возможно лишь при наличии частной собственности.
В сельском хозяйстве в условиях рыночного хозяйства существенная роль отводится формированию залоговых отношений, которые обеспечивают приток дополнительных финансовых ресурсов в агропромышленный комплекс. Однако низкое качество залогового обеспечения и его недостаточность не позволяют сельскохозяйственным предприятиям в полном объеме воспользоваться предложениями кредитных организаций. Поэтому развитие рынка земли и возможность предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения в качестве залогового обеспечения позволит снизить риски кредитных организаций и запустит в действие механизм ипотечного кредитования в сельском хозяйстве.

В настоящее время система ипотеки земель сельскохозяйственного назначения не достаточно развита из-за высоких затрат связанных с выделением земельных участков в счет земельных долей, неразвитостью инфраструктуры земельного рынка и не достаточно высокой ликвидностью земли. Количество сделок, в которых земельные участки выступали в качестве залогового имущества в общем объеме сделок, совершаемых с землей в Российской Федерации очень незначительно, и не достигает даже 0,1%.

В 2009 году зафиксировано 34 сделки по залогу земель сельскохозяйственного назначения. Наибольшее количество сделок наблюдается в Краснодарском (13) и Ставропольском (7) краях и в Ростовской области (6). В залог было взято 2357,2 га земель сельскохозяйственного назначения, что составляет 52% от площади всей заложенной земли в РФ в 2008 году. Особое внимание уделяется использованию сельскохозяйственной земли, так за 2008 год продано 21,4 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения на общую сумму продажи 5,13 млн. руб., за весенне-летний период 2008 г. вовлечено в оборот более 645 тыс. га пашни.

Особое внимание при заключении сделок с землей уделяется направлению использования земли. За указанный период продано 21,4 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения на общую сумму продажи 5,13 млн. руб., за весенне-летний период 2009 г. вовлечено в оборот более 645 тыс. га пашни.

За 2009 г. под обеспечение земельными ресурсами прокредитовано 476 сельскохозяйственных предприятий на сумму 637 млн. руб., при этом небывало высок возврат кредитов – до 96%.

В современной экономической ситуации, особенностью которой является формирование оборота и рынка земли, необходимость стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий, а также теория и практика совершенствования методологии и методов определения цены земли обрели особую актуальность. Проблема состоит в том, чтобы приблизить расчетные ставки на землю к реальным экономическим условиям производства и более полно учесть ценообразующие факторы как условия формирования стоимости конкретного земельного участка.

На оценку сельскохозяйственных угодий влияет почвенное плодородие (свойства земли) и экономические условия производства (затраты труда, величина доходов).

Под оценкой земли в широком смысле слова следует понимать ее качественную и количественную характеристику как средства производства и как объекта собственности на основе принятого критерия, с использованием определенных показателей или их системы.

Оценка сельскохозяйственных угодий необходима для сравнения различных земельных участков по их продуктивности и доходности, а также для определения стоимости, которую можно учитывать при ипотеке.

Выделяют следующие виды оценки:
1) бонитировка почв (качественная оценка);
2) экономическая оценка;
3) рыночная оценка.

Бонитировка учитывает целесообразность размещения сельскохозяйственных культур на земельных участках. Взаимосвязь бонитировки и оценки земли представлена на рисунке 1.

2_image001

 

Рисунок 1 – Взаимосвязь бонитировки и экономической оценки земли

Одни и те же свойства земли, такие, например, как механический состав почв, рельеф, каменистость и другие могут оцениваться, с одной стороны, как факторы плодородия, а с другой – как факторы затрат. По существу, это две разные и неоднозначные оценки. В целом можно сделать вывод, что для осознания существа рассматриваемого явления содержание оценки земель должно основываться на раскрытии роли и функции земли как средства производства в сельском хозяйстве (рисунок 2).

2_image002

 

Рисунок 2 – Аспекты и стадии оценки земли как средства производства

Земля является предметом и средства труда, соответственно земля выступает как средство производства, т.е. как источник создания материальных благ и новых потребительных стоимостей. С возникновением частной собственности, развитием товарных отношений земля становится источником дохода, а также товаром.

Существует три подхода к рыночной оценке земельных участков:

  • Сравнительный подход – наиболее распространенный способ оценки. На данном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и распределения. Два последних метода используются для застроенных земельных участков.

Метод сравнения продаж заключается в сравнении объекта оценки с аналогичными земельными участками, имеющими статистическую информацию о недавних продажах, с учетом поправок. Основное внимание при сравнении земельных участков уделяется местоположению и окружению, целевому назначению, физическим характеристикам (рельеф, площадь), инфраструктуре (близость сетей, социальной инфраструктуры), транспортной достижимости. Этот подход удобен в применении при развитом земельном рынке, когда существует крупная база данных – аналогов земельных участков. Так как на сегодняшний день рынок земель сельскохозяйственного назначения пока развит слабо, использовать данный подход необходимо с учетом уже сложившихся цен на земельные участки, но только в комбинации с другими подходами по определению стоимости земли.

  • Доходный подход заключается в определении рыночной стоимости земельного участка на основе величины получения ожидаемых доходов от него. Этот подход учитывает то обстоятельство, что рыночная стоимость – это нынешняя ценность будущих доходов от земли. В доходном подходе выделяют метод капитализации земельной ренты, метод предполагаемого использования (метод дисконтированных денежных потоков) и метод остатка земли по доходу.

Метод капитализации земельной ренты основан на возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка и преобразовании ее в рыночную стоимость при помощи коэффициента капитализации. Данный метод применим как для оценки застроенных, так и незастроенных земельных участков.

Полноценный рынок земли может быть основан только на основе эффективного взаимодействия финансовой, правовой и организационной системы по регулированию земельных отношений. Для этого должна быть отрегулирована законодательная база и созданы предпосылки для развития инфраструктуры, регулирующей земельный рынок. Только в этом случае земли сельскохозяйственного назначения получат адекватную экономическую оценку, заработает институт ипотеки, появятся стимулы для перераспределения земель в пользу эффективно работающих сельхозтоваропроизводителей.

Анализ проблем правового регулирования оборота и ипотеки земель сельскохозяйственного назначения в современном российском законодательстве позволил нам сделать вывод, что ипотека земли – это правовой инструмент, который позволит эффективно развить систему ипотечного кредитования, рассматриваемую в настоящее время как «механизм, способный решить задачи огромной социальной важности в масштабах всей страны» [4].

Развитие основных направлений ипотечного кредитования невозможно в сельском хозяйстве без разработки организационно-экономического механизма обслуживания кредитных сделок с землей. В этой связи предлагается использовать модель системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных земель, которая представлена на рисунке 3.

Главным институтом ипотечной системы может стать Ипотечный Земельный Банк с контрольным пакетом государства в его уставном капитале. Целесообразно создать Ипотечный Земельный Банк на уровне Российской Федерации и сеть Земельных банков на уровне регионов.
На федеральном уровне Банк может следить за ходом земельной реформы, проводить кредитную политику в сельском хозяйстве, совершенствовать законодательную базу, способствовать развитию механизма оборота земель сельскохозяйственного назначения, координировать деятельность всех участников инвестиционного процесса и др.

В данной кредитной модели государственным органам власти необходимо оказывать государственную поддержку банкам в интересах страны и выступать гарантом стабильности ипотечной системы в целях поддержки сельхозпроизводителей.

2_image003

 

Рисунок 3 – Организационно-экономический механизм ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения

К основным функциям регионального Земельного банка следует отнести следующие: проведение государственной политики эффективного землепользования угодьями и разработка региональной программы кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения; консультационные услуги потенциальным заемщикам; внедрение программ по государственной поддержке кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей для выполнения предложенных ими инвестиционных проектов; разработка единых стандартов кредитования; создание благоприятных условий для реализации программ путем предоставления гарантий при рассмотрении инвестиционных проектов с применением залога земель сельскохозяйственного назначения; контроль за деятельностью субъектов инвестиционного процесса; ведение базы данных о наличии и движении земельных участков, находящихся в залоге; участие в аукционах купли-продажи земельных угодий; представление интересов государства в судебных органах при рассмотрении исков, связанных с недобросовестным исполнением обязательств по выданному кредиту.

Основным звеном данной кредитной системы являются сельскохозяйственные товаропроизводители (собственники или арендаторы земельных участков).

Основные преимущества ипотечного кредитования заключаются в привлечении дополнительных инвестиций в сельскохозяйственное производство, предоставлении возможности приобретать новые и более продуктивно использовать существующие земли, а также в переливе капитала из других отраслей экономики в сельское хозяйство. Ипотечный кредит должен быть использован исключительно по целевому назначению, направлен на пополнение основных фондов или на реализацию инвестиционного проекта по реорганизации и возрождению сельских хозяйств. Таким образом, основная функция Ипотечного земельного банка должна заключаться в выдаче долгосрочных кредитов под залог сельскохозяйственных угодий под процентную ставку на 2-3 пункта превышающую показатель текущей инфляции при наличии четко проработанного бизнес-плана [5].

Ипотечный земельный банк – особый финансовый институт, который имеет центральное место в организационно-экономическом механизме системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных земель. Функционирование данной системы возможно, на наш взгляд, только в том случае, если государство будет способствовать формированию эффективного кредитного механизма АПК, и будет иметь решающее значение в определении экономического состояния сельского хозяйства [6].

Подводя итог необходимо подчеркнуть, что при регулировании земельного рынка России кроме урегулирования законодательных вопросов следует исследовать социально-экономические предпосылки развития ипотечного кредитования каждого региона в отдельности с учетом их специфики. Более того, важными элементами функционирования земельно-ипотечной системы являются выявление особенностей оценки кредитоспособности заемщиков – сельскохозяйственных товаропроизводителей и определение стоимости, которую следует рассматривать в виде базы для определения величины залога – сельскохозяйственных угодий.

Библиографический список:

  1. Российская Федерация. Кодексы. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон принят Гос. Думой 25.10.2001 № 137-ФЗ (в ред. ФЗ от 22.07.2010 № 167-ФЗ) // Российская газета. – № 211-212. – 30.10.2001.
  2. Российская Федерация. Законы. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон принят Гос. Думой 26.06.2002 № 101-ФЗ (в ред. ФЗ от 29.12.2010 № 435-ФЗ) // Российская газета. – № 137. – 27.07.2002.
  3. Липски, С.А. Институциональные преобразования в системе экономических отношений и их исследования (модель России конца XX - начала XXI века): Монография. / С.А. Липски– М.: ЗАО «Мэйн», 2007.
  4. Методические положения экономического анализа оборота земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации. / Кресникова Н.И. – М.: Типография Россельхозакадемии, 2009.
  5. Склярова Ю.М. Проекционный анализ и диагностика инвестиционного климата регионов России // Экономика и управление. 2006. № 1. С. 67-71.
  6. Кулешова Л.В., Лапина Е.Н. Проблемы и перспектив развития ипотечного кредитования в России в условиях мирового финансового кризиса  / Мировой финансовый кризис: причины, проблемы, пути преодоления: Сборник научных трудов: Материалы международной научно-практической конференции г.Ставрополь, 23 июня 2010 – Ставрополь: ИП Сыровец В.Л., 2010. – С. 58-67.



Примечание: № гос. рег. статьи 0421100034/0180

  vakperechen

ОБНОВЛЕННЫЙ СПИСОК ВАК 2016 г.
ОТ 19.04.2016  >> ПРОСМОТРЕТЬ
tass
 
ПО ВОПРОСАМ ПУБЛИКАЦИИ СТАТЕЙ И СОТРУДНИЧЕСТВА ОБРАЩАЙТЕСЬ:
skype SKYPE: vak-uecs
e-mail
MAIL: info@uecs.ru
phone
+7 (928) 340 99 00
 

АРХИВ НОМЕРОВ

(01) УЭкС, 1/2005
(02) УЭкС, 2/2005
(03) УЭкС, 3/2005
(04) УЭкС, 4/2005
(05) УЭкС, 1/2006
(06) УЭкС, 2/2006
(07) УЭкС, 3/2006
(08) УЭкС, 4/2006
(09) УЭкС, 1/2007
(10) УЭкС, 2/2007
(11) УЭкС, 3/2007
(12) УЭкС, 4/2007
(13) УЭкС, 1/2008
(14) УЭкС, 2/2008
(15) УЭкС, 3/2008
(16) УЭкС, 4/2008
(17) УЭкС, 1/2009
(18) УЭкС, 2/2009
(19) УЭкС, 3/2009
(20) УЭкС, 4/2009
(21) УЭкС, 1/2010
(22) УЭкС, 2/2010
(23) УЭкС, 3/2010
(24) УЭкС, 4/2010
(25) УЭкС, 1/2011
(26) УЭкС, 2/2011
(27) УЭкС, 3/2011
(28) УЭкС, 4/2011
(29) УЭкС, 5/2011
(30) УЭкС, 6/2011
(31) УЭкС, 7/2011
(32) УЭкС, 8/2011
(33) УЭкС, 9/2011
(34) УЭкС, 10/2011
(35) УЭкС, 11/2011
(36) УЭкС, 12/2011
(37) УЭкС, 1/2012
(38) УЭкС, 2/2012
(39) УЭкС, 3/2012
(40) УЭкС, 4/2012
(41) УЭкС, 5/2012
(42) УЭкС, 6/2012
(43) УЭкС, 7/2012
(44) УЭкС, 8/2012
(45) УЭкС, 9/2012
(46) УЭкС, 10/2012
(47) УЭкС, 11/2012
(48) УЭкС, 12/2012
(49) УЭкС, 1/2013
(50) УЭкС, 2/2013
(51) УЭкС, 3/2013
(52) УЭкС, 4/2013
(53) УЭкС, 5/2013
(54) УЭкС, 6/2013
(55) УЭкС, 7/2013
(56) УЭкС, 8/2013
(57) УЭкС, 9/2013
(58) УЭкС, 10/2013
(59) УЭкС, 11/2013
(60) УЭкС, 12/2013
(61) УЭкС, 1/2014
(62) УЭкС, 2/2014
(63) УЭкС, 3/2014
(64) УЭкС, 4/2014
(65) УЭкС, 5/2014
(66) УЭкС, 6/2014
(67) УЭкС, 7/2014
(68) УЭкС, 8/2014
(69) УЭкС, 9/2014
(70) УЭкС, 10/2014
(71) УЭкС, 11/2014
(72) УЭкС, 12/2014
(73) УЭкС, 1/2015
(74) УЭкС, 2/2015
(75) УЭкС, 3/2015
(76) УЭкС, 4/2015
(77) УЭкС, 5/2015
(78) УЭкС, 6/2015
(79) УЭкС, 7/2015
(80) УЭкС, 8/2015
(81) УЭкС, 9/2015
(82) УЭкС, 10/2015
(83) УЭкС, 11/2015
(84) УЭкС, 11(2)/2015
(85) УЭкС,3/2016
(86) УЭкС, 4/2016
(87) УЭкС, 5/2016
(88) УЭкС, 6/2016
(89) УЭкС, 7/2016
(90) УЭкС, 8/2016
(91) УЭкС, 9/2016
(92) УЭкС, 10/2016
(93) УЭкС, 11/2016
(94) УЭкС, 12/2016
(95) УЭкС, 1/2017
(96) УЭкС, 2/2017
(97) УЭкС, 3/2017
(98) УЭкС, 4/2017
(99) УЭкС, 5/2017

 Федеральная служба по надзору в сфере связи и массовых коммуникаций

№ регистрации СМИ ЭЛ №ФС77-35217 от 06.02.2009 г.       ISSN: 1999-4516